商业策划

精选商业策划四篇

第一章 总体策划思路

一、策划的总体思路

1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。

2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、 项目背景

1.用地概述

l 地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。

l 该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59㎡(合17.53亩)。

2.项目规划

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡l

住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32㎡l

办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡l

停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36㎡)。l

建筑密度：42%l

绿地率：25%l

容积率：4.5l

3.规划设计要点

《苏州世景国际方案设计说明》(略)

4.用地红线图

(略)

三、项目资源分析、项目目标的界定

---效益和品牌

1. 项目销售按目标计划顺利完成

第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。l

总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。l

2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

借助项目运作的成功，苏州世景置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。l

综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。l

四、核心目标--树立品牌

原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是"房地产品牌语言与品牌运营规则"。

品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务，品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌，需要学会运用"房地产品牌运营"的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。

所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：

消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。

最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

1. 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。

2. 通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。

3. 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。

4. 通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

5. 通过适当灵活划分商铺面积来控制"总价"，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

6. 充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。

六、项目的SWOT分析

1. 项目优势

地理位置优越，商圈人气兴旺l

世景国际位于苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的核心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺，交通便利。可以说是是目前苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。

商业配套完善，商业活动便捷l

由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个苏州市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地区。

属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大l

项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。

2. 项目劣势

周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。l

l 虽然街区具有良好商业环境资源，但是临近项目如华美商城、北方商厦目前经营状况不容乐观，容易造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。

l 目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地区的高档写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。

l 目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。

3. 机会点

经济发展利好因素l

长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结果，还不如说是苏州市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。

地理区位优势l

目前苏州市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

项目连动实现价值最大化l

本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务娱乐场所，而左边不超过500米又是苏州市几大著名商场的聚集地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，降低 ……此处隐藏3743个字……备时间2分钟，表演时间4分钟），表演完后由评委团投票，优胜组全部进入第三轮。

3.贵人相助：胜出的6名选手

4.终极PK：进入第3轮的选手每人演唱一首自选的歌曲并进行拉票活动，由评委和大众评委共同投票结果决定冠、亚、季军。

5.颁奖

八、奖项设立：

1.冠军一名，亚军一名，季军一名，优秀奖七名。

2.最佳人气奖一名。

注意：

1. 选手抽签时间和地点。

2. 选手决赛阶段两首自选歌曲的汇总及汇总人员安排。

3. 伴奏碟由活动组织单位统一制作。

4. 专业评委和大众评委的确定。

5. 人员安排：

（1）节目组

任务：

a、完成节目收集、筛选及后期的排练、彩排工作；

b、主持人的选择、形象设计及台词审核；

c、负责节目的编排及晚会全流程的衔接；

d、准备好晚会所需的一切服装道具；

（2）宣传组

任务：

a、海报绘制、横幅制作等；

b、现场背景布置及摄影；

（3）礼仪组

任务：

a、确定晚会邀请的嘉宾并且及时送出请柬；

b、物品购买及工作证制作：包括晚会小礼品及请柬等；

（4）后勤组

任务：

接待领导及评委。晚会期间，负责会场纪律维持、会场后勤保障以及处理紧急情况

九、经费预算：

略

附一：**部“我是偶像——请给我一首歌的时间”歌唱大赛评委评分细则

1、歌曲内容健康，积极向上。（2分）

2、选手具备一定的音乐素质，音色统一，气息流畅，咬字吐字清晰。（2分）

3、正确把握歌曲的旋律和节奏，歌曲完整。（2分）

4、理解歌曲内涵，把握对乐曲旋律和歌词的理解，情感投入到位。（2分）

5、服装整齐，台风好。（2分）

备注：起评分为7分，精确至小数点后两位。

附二：参赛选手须知

1、所有选手从晚会开始到结束一直在后台准备，表演完后，也回到后台等候，不要离开后台。不得在台下与台上穿梭，也不得在观众席等待，

2、选手在上台前在工作人员处领取话筒，下台后必须归还到工作人员手上

3、选手上台表演时，需要何时放音乐，请向音控室旁的音控协助示意

4、选手自带演出服装

5、所有参赛选手在比赛提前1个小时到场签到，注意每个选手必须在比赛的前两个选手上场时，提前到前台候场。

一、基本情况

新野县苗圃林场位于新野县白河桥东300米，土壤肥沃，气候温和，事宜桃树的生长。

二、产品原则和目标

桃树是果树品种，以鲜食为主，提前采收者一般选择极早熟、早熟和中熟品种，延迟采收者则应选择晚熟品种或易多次结果的品种，同时，要选择树体紧凑矮化、花芽形成快、促花容易、座果率高、易丰产、适应性强且自然休眠期短(低温需求量低)、易为人工打破休眠的品种，另外，同一设施内，应选择同一品种(或品系)，并按要求严格搭配好授粉品种。 实行立体种植，树下套种花生、西瓜等经济作物农业水果。

三、发展项目和资金

计划种植优质桃树20亩，每亩45-50棵，树种每棵150元，约需26000元

桃树前三年不结果，约需管护费用500元/亩，计10000元。 运输车1台 ，30000元农业水果种植创业计划书范文投资创业。

耕种用拖拉机及配件35000元。

深水井2口，灌溉机械，21000元。

修剪、喷药、耕种设备，10000元。

流动资金4000元。

共计136000元。

四、项目效益

提倡施用生物农药，尽量控制化学农药施用量，严禁施用六六六等国家禁用农药，以生产出高质量的无公害果品。

由于林场所产产品是无公害果品，结合现在的人们注重生活质量，鲜桃必将占领周边市场，销路顺畅。

单棵桃树产果50公斤，按8元/公斤，亩产值20000元农业水果种植创业计划书范文农业水果种植创业计划书范文。 20亩桃树总产值400000元。

套种的花生、西瓜预计收入20000元。

除去土地、管护等费用，挂果后计划两年内收回投资农业水果。

五、管理计划

1、林场人员的组成

场长：一人，钞克文，58岁，高中毕业，20xx年开始从事种植行业，并取得较好的经济效益，为人谦和，管理能力强，对所从事行业非常熟悉，有一定的人格魅力。

其它人员情况：技术管理2人，员工5人。

本厂主要规章制度：制定生产、财务、销售、安全等规章制度

厂长：负责管理全盘事务。

员工：所有员工服从组织安排，做好职责范围内及厂长交办的每件事情农业水果种植创业计划书范文投资创业。

按劳计酬，实行绩效与奖金挂钩，报销本扬场事务内开销，年终发放，年终付利。

2、果树的栽培与种植技术

(1)栽植制度：多年一栽制，即栽植建园一次，可进行多年设施栽培。壮苗建园(提倡2年生壮苗建园)，便于更新。

(2)栽植：桃树的栽植，除按常规的栽植要求进行园地规划设计、土壤改良、定点挖沟(穴)、施肥回填、浇水沉实外，要适当浅栽，或者起垄(高40～50厘米，宽50～80厘米)栽植，把果树植于垄上;经育壮促花和整形后，再行定植。

(3)养根壮树，提高营养物质贮藏。

①增施有机肥;

②提高土温，使地下、地上生长发育协调一致;

③根据树体、品种特性及定植密度，采用合理树形;多进行根外追肥，座果后，每隔10～15天1次。

(4)、人工辅助授粉或花期放蜂，提高座果率。

(5)合理肥水：应较露天栽培增大有机肥的施用量，一般于9月上旬作为基肥施入，并应适当减少无机肥施用量，减少浇水次数和数量。

(6)及时防治病虫害：创造不适宜病菌生存的环境是防止病

害发生的根本措施。幼果脱落后，要及时摘除残花;改善通风透光条件，及时进行通风换气。对桃树要注意防治细菌性穿孔病，发生时喷65%代森锰锌500～800倍液或50%多菌灵可湿性粉剂800倍液等;虫害主要是蚜虫，可用菊酯类杀虫剂喷雾防治。要注意多种药剂轮换施用和采用科学的用药浓度及剂量，防止病虫出现耐药性农业水果种植创业计划书范文农业水果种植创业计划书范文。提倡施用生物农药，尽量控制化学农药的施用量，严禁施用六六六等国家禁用农药，以生产出高质量的无公害果品。

六、项目风险

由于周边现有2个桃园，品种比较类似，已形成有一定销售市场。由于我林场果树采用新树种，产品是无公害果品，技术力量雄厚，占据了很大优势，销售会很快打开，项目风险不是很大。